معرفی نکات لازم برای اجاره دادن ملک قولنامه ای
اصول کلی اجاره دادن ملک قولنامه ای, اجاره دادن ملک قولنامه ای چند بحث اساسی دارد: اول پیدا کردن مستاجر مناسب, دوم شیوه نگارش قرارداد و سوم نیز اثبات مالکیت توسط مالک حقیقی ملک به کمک اسناد و مدارک معتبر
بخش بزرگی از املاک کشور, به خصوص در پهنه‌های مسکونی و کشاورزی و باغی, هنوز سند رسمی از اداره ثبت ندارند. روشن است که این املاک هم خرید و فروش می‌شود و هم اجاره داده می‌شود. مطالب این نوشته حتی می‌تواند شامل املاکی شود که سند تعاونی دارند مثل املاک محله چیتگر تهران
تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
بحث مهمی که همین حالا باید گوشزد کنم این است که عبارت معامله قولنامه ای, صرفا یک غلط رایج و مصطلح است. در حقیقت برای انتقال قطعی ملک معمولا مبایعه نامه نوشته می‌شود. اگرچه انواع دیگری از قرارداد نیز می‌تواند منتج به انتقال قطعی ملک شده و در حکم قرارداد لازم باشد مثلا صلح و معاوضه و هبه اما قولنامه برای این امر, واجد کارآمدی کافی نیست.
قولنامه تنها یک قول برای انتقال قطعی ملک در زمانی معین است در حالی که مبایعه نامه یک سند عادی و لازم برای انتقال قطعی ملک و ماشین و هر نوع اموال منقول یا غیر منقول است. که در آن نکات مهمی مثل قیمت ثمن معامله, مشخصات ملک و متعاملین و نیز شرایط پرداخت و زمان انتقال سند رسمی ملک ذکر می‌شود. (هفت عنصر اصلی اعتبار مبایعه نامه)
اهمیت تصرف ملک
در بحث اجاره دادن ملک قولنامه ای بسیار مهم است که چه کسی در حال حاضر ملک را در تصرف دارد. به طور کلی تصرف را می‌توان یکی از اَدله و نشانه‌های مالکیت دانست اما در مورد املاکی که سند رسمی دارند این نوع از ادله حائز اهمیت نیست و در واقع مالک قطعی کسی است که نام او در سند رسمی آمده است.
در مورد املاک فاقد سند رسمی, تصرف و ادعای مالکیت مهم می‌شود. مثلا فردی که به واسطه سکونت و تصرف طولانی در یک ملک, ادعای دروغین مالکیت مطرح می‌کند, این فرد به همین دلیل که مدت طولانی در ملک ساکن بوده است, شاهد هم برای مالکیت خودش پیدا می‌کند و می‌تواند در دادگاه از حرف خود دفاع کند. من برای پیشگیری از این مشکل چند پیشنهاد دارم.
بهترین مستاجر را انتخاب کنید
ادعای دروغین مالکیت برای همه آسان نیست. مدعی باید سند عادی، که همان مبایعه‌نامه است، جعل کند. این اقدام با خطرات شهادت دروغین و ارتکاب جرم همراه است. با این حال، در زمان‌های ارزانی ملک، برخی افراد ممکن است این ریسک را بپذیرند. به همین دلیل در خصوص خرید قولنامه‌ای، تأکید دارم که به سرعت ملک را به تصرف خود درآورید.
با توجه به توضیحات فوق، مناسب است قیمت ملک قولنامه‌ای را کمی پایین‌تر اعلام کنیم تا بتوانید از میان افرادی که به دنبال اجاره ملک هستند، انتخاب شوید. به نظر من، افرادی که در حال حاضر شاغل و مشغول به کسب درآمد هستند، مانند خانم‌های سالخورده مجرد یا میانسال یا پدران خانواده با شغل استوار و حقوق مطمئن، برای اجاره این نوع املاک مناسب هستند. افرادی که از ریسک دعوای قضایی خوششان نمی‌آید.
اهمیت حضور شاهدان در قرارداد
برای هر نوع قرارداد ملکی، حضور شاهدان معتبر و بی‌طرف ضروری است. اما در مورد اجاره دادن ملک قولنامه‌ای، حتماً دو شاهد مرد برای امضا را در نظر بگیرید تا در صورت لزوم، بتوانند به دادگاه حاضر شوند. این شاهدان نباید از اقوام مستقیم شما باشند و خود نیز ذینفع نباشند تا شهادت آنها قابل قبول باشد. آنها باید در جلسه حاضر باشند و نه فقط امضا کنند.
اخذ کد رهگیری
موجران یا مالکان ملک اجاره‌ای به دلیل مسائل مالیاتی عادت دارند که از دریافت کد رهگیری فرار کنند. اما اینجا موضوع به هزینه و ارزش می‌پردازد. قرارداد اجاره با کد رهگیری به منظور بررسی در دادگاه‌های معتبر و اطلاعات قابل ارائه است. بنابراین، ارزش دارد که برای ملک خود کد رهگیری اخذ کنید و از ادعای دروغین مالکیت توسط مستاجر جلوگیری کنید.
نظارت دقیق بر تغییر مستاجر
در زمان اجاره دادن ملک قولنامه‌ای، اگر متوجه شدید که مستاجر احتمالاً شیطنت خواهد کرد (یعنی شرایط مناسب مستاجر که گفته شد را ندارد)، حتماً در زمانی از یک تا سه سال، مستاجر را تغییر دهید. این اقدام باعث می‌شود مستاجر نتواند ادعای مالکیت را داشته باشد.
منظورم از تغییر دادن مستاجر صرفاً به حقوق قانونی موجر و مستاجر سال 56 مربوط نیست. بسیاری از مواقع ممکن است موجر فوت کند و مستاجر ادعا کند که او از مرحوم ملک را خریداری کرده است، که این موضوع باعث دردسرهای بزرگی خواهد شد. بنابراین، تغییر مستاجر در بازه‌های زمانی معقول، امری خطرناک است.
